Real estate y producción agrícola, Nota El Cronista

Por Monica Fernandez, periodista de el Cronista

BUENOS RETORNOS EN UN MIX DE REAL ESTATE Y PRODUCCIÓN

Se puede ganar hasta 25% en dólares invirtiendo en viñedos y aceite de oliva

Se están consolidando varios proyectos en los que el inversor no especializado participa en negocios vinculados al sector agrícola. La apuesta es doble: la suba en el valor de las tierras y el éxito de la actividad. Se puede entrar con aportes mínimos desde u$s 25.000 y crece hasta los u$S 100.000, según cada proyecto. Se proyectan ganancias de 20 a 25% anual. En Mendoza, por caso, proliferan los emprendimientos relacionados a la producción de vino de alta gama que llaman la atención casi en igual medida de inversores argentinos y extranjeros, que buscan sumarle a los resultados financieros, un plus que tiene que ver con el placer de tener el propio viñedo. En la región de Luján de Cuyo, se está desarrollando Santa María de los Andes y en el Valle de Uco, The Vines of Mendoza. “El proyecto de Santa María se puede resumir en un negocio mixto de tierra productiva: real estate + vino Premium”, explica Liana Vinacur, directora de marketing de Fiducia Capital Group, el holding propietario de SMA, que además comercializa en el mismo lugar parcelas residenciales. Se puede entrar a este negocio con una unidad mínima de producción de una hectárea, con una inversión u$s 125.000 aproximadamente. “Tradicionalmente para poder tener un viñedo propio había que pensar como mínimo en 25 hectáreas; ya que es a esa escala donde empiezan a tener sentido económico los costos de infraestructura, operativos y laborales”, dice la ejecutiva; y añade que “a través de este tipo de emprendimientos se puede alcanzar esta lógica económica y de producción a partir de 1 hectárea, ya que diluye los costos de mantenimiento y vinificación en más de 550 hectáreas totales de viñedo, pero no es una cooperativa”. La vinificación de la primera cosecha ya está en proceso. Mientras tanto, el proyecto The Vines of Mendoza nació en 2005, y en marzo del año próximo estará terminada la primera etapa de construcción de la bodega, lo que significa que ya se podrán vinificar 300.000 litros. “La inversión mínima son dos hectáreas, a unos u$s 115.000 por hectárea, las cuales se entregan plantadas con la cepa de elección y todo el riego por goteo de tecnología israelí instalado”, define Carina Bendeck, del departamento de consultoría y estructuración financiera de Bullrich, que es la inmobiliaria a cargo de la comercialización. “Es una inversión con un horizonte de mediano y largo plazo, ya que se apuesta a la apreciación del valor del terreno en la zona”, asegura y agrega que “los precios de tierra premium para la producción de uva en Valle de Uco han crecido exponencialmente en los últimos años”. Bendeck destaca que por la forma en que está estructurado elimina las responsabilidades y costos asociados con temas laborales, y la inversión en activos de capital para la explotación y vinificación. “Por estar orientado 100% al negocio vitivinícola los recursos financieros del proyecto se aplican a generar ganancias con la vinificación y no a mantener ammenities como canchas de golf y otros; que se encuentran en countries con temáticas de vino. The Vines acaba de ser premiado, en el último Salón Inmobiliario, por la Federación Internacional de inmobiliarias (Fiabci), como mejor proyecto agrícola productivo de Argentina. Santa María de los Andes se llevó el galardón como “el mejor desarrollo inmobiliario de Argentina” en el International Property Awards 2008. Ambos emprendimientos tiene enólogos reconocidos al frente: el italiano Alberto Antonini, para Santa María y el argentino Santiago Achával, The Vines. En la provincia de San Juan, en tanto, prospera otro proyecto vinculado la producción agrícola en el que los inversores no necesitan ser expertos para participar del negocio. Cuna de Olivares es un emprendimiento olivícola agroindustrial que integra todas las etapas del proceso productivo, desde el vivero hasta la exportación del aceite de oliva extra virgen fraccionado y con marca propia. “Este proyecto nació en 2005, cuando se conformó el primer grupo de inversores que sumaron un total de u$s1 millón. Con este monto se adquirieron 100 hectáreas en San Juan, donde se realizó la primera plantación intensiva de olivos para producción de aceitunas”, Luis Feld, fundador del emprendimiento y presidente de Alma Cuyana, compañía gerenciadora de Cuna de Olivares. Un dato importante para el inversor: se puede formar parte del fideicomiso con un monto mínimo de u$s 21.000, equivalentes a una cuota parte. En septiembre de este año, Cuna de Olivares realizó la primera exportación de su producción de aceite de oliva extra virgen –fraccionado y con marca propia: Vero Andino– a la República Popular de China, que fue el resultado del primer fideicomiso. Actualmente van por el tercer fideicomiso, cuya producción estará en Mendoza. En todos los casos, la rentabilidad que se le podrá sacar al dinero invertido tiene dos componentes, por un lado del negocio en sí mismo –es decir la producción y venta– y por el otro la revalorización que pueda tener en el tiempo la tierra adquirida. “La producción olivícola es una inversión a mediano y largo plazo, con una alta tasa de capitalización y rentabilidad, estimada en un 3% en el tercer año, 7% en el cuarto año y luego, a partir del quinto año, entre el 18% y 20%”, remarca Feld, de Cuna de Olivares. “Es una excelente respuesta para quienes buscan invertir y generar valor para su futuro invirtiendo en una explotación que aporta valor agregado a una materia prima con alta demanda internacional”, agrega. En el caso de Santa María, por ejemplo, se estima que cada hectárea producirá unas 6.000 botellas de vino Premium al año. “Se calcula una rentabilidad de entre 15% y 20% anual, teniendo en cuenta dos variables importantes: Por un lado que la vitivinícola es una de las pocas industrias que han demostrado crecimiento tanto en volumen de producción como en precio y por el otro, que Mendoza está declara como una de las ocho “Great Wine Capitals of the World”, pero el valor de las tierras aún es mucho más bajo que en cualquiera de sus compañeras de tándem. “Adquirir tierra hoy en Santa María de los Andes, es como comprar tierra en Napa valley 30 años atrás”, dice en referencia a una de las grandes ciudades exportadoras de vino.

MÓNICA FERNÁNDEZ Buenos Aires ()

http://www.cronista.com/notas/210077-se-puede-ganar-25por-ciento-dolares-invirtiendo-vinedos-y-aceite-oliva

Premios Fiabci a mejores desarrollos en Argentina

A continuación encontrarán una nota de La Nación, sobre los ganadores de los mejores desarrollos en Argentina en diferentes categorías.  Fiabci es la federación internacional de inmobiliarias, y organizan un concurso mundial.  Para el capitulo argentino, que irán a competir internacionalmente, se encuentran por ejemplo, The Vines of Mendoza, y Chapelco Golf.

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1192717

Comienza el salon Inmobiliario el Martes, Invitación especial a mis lectores

Como muchos ya saben , el salón inmobiliario de La Nación, comienza el martes en el predio de la Rural   www.sminmobiliario.com.ar

Estaré recibiendo a clientes , amigos y aquellos que estèn interesados en conocer los proyectos con los cuales estoy trabajando en el stand de Bullrich.

Los invito a venir  a probar vinos de alta gama, en el contexto de la presentación del desarrollo de The Vines of Mendoza, el cual tendrá un lugar destacado dentro del espacio de nuestro stand.

Para aquellos que estén interesados en conocer en más detalle este proyecto, tienen hasta mañana para dejar su comentario en este blog, junto con los datos de contacto, para poder enviarles las entradas de cortesía del Salón.

Nuevo proyecto de lujo de usos mixtos

Estimados, a continuación, transcribo un articulo publicado hoy en La Nacion, donde hablo sobre  el proyecto de W, de Starwood hotels, el cual ha sido galardonado como el mejor proyecto de América Latina por la consultora HVS.

No sólo en el país trasandino tienen motivos para celebrar por la clasificación al Mundial de fútbol 2010, también en el aspecto inmobiliario hay muchos que festejan. Es que recientemente el emprendimiento chileno Isidora 3000 recibió el galardón como el Mejor Proyecto del Continente, que fue otorgado en el ámbito de la segunda convención South American Hotel & Tourism Investment Conference, realizada en Brasil y organizada por la consultora HVS, en la cual se reunieron los personajes más influyentes relacionados con las inversiones hoteleras.

Se trata de un inmueble de uso mixto que demandó una inversión de 200 millones de dólares. Forman parte del desarrollo el W Hotel y su centro de convenciones, las W Residences, oficinas y varios restaurantes, entre otras áreas.

Está en Isidora Goyenechea 3000, frente a la plaza Perú, Santiago de Chile, en lo que se conoce como la zona de El Golf (porque está cerca de la cancha Los Leones), próxima a varias avenidas rodeadas de edificios de oficinas y donde el sector corporativo tiene fuerte presencia.

Francisco Rencoret, socio fundador y responsable inmobiliario de Territoria, fue el único orador chileno en el encuentro realizado en Brasil, cuando recibió la importante distinción. El proyecto Isidora 3000 fue construido con estándares internacionales, “con un mix altamente atractivo que combina lo comercial con residencias”, expresa Rencoret.

La inmobiliaria chilena Territoria SA apostó por un proyecto único y para eso conformó un equipo muy importante para edificarlo liderado por los arquitectos de la firma Handel Architects, de Estados Unidos; el diseñador de interiores neoyorquino Tony Chi, y el paisajista brasileño Gilberto Elkis, quienes en la actualidad definen las tendencias mundiales.

En nuestro país, la inmobiliaria Bullrich comercializará las unidades residenciales (del piso 12 al 19). Al respecto, Carina Bendeck, del área de consultoría de la firma, opina: “Los edificios mixtos se adaptan a la tendencia del presente y ofrecen a las ciudades multiplicidad de soluciones en un mismo espacio. Se intentará captar a inversores y compradores, por ejemplo empresas argentinas que hacen negocios en Chile y podrían usarlos como residencia para los ejecutivos que viajaran seguido”.

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1187276

Nuevo Shopping en San Justo

Se inagurará en Diciembre un nuevo centro comercial, en San Justo , Partido de La Matanza.  Más allá de ser una buena noticia para los vecinos de la zona, es muy bueno ver que se están sumando nuevos jugadores en la industria del shopping de Argentina, que hasta ahora ha sido dominado casi en su totalidad por IRSA y Cencosud.

A continuación se extrae el artículo publicado por la Nación.

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1184681

Salón Inmobiliario La Nación

Estimados Lectores,

Los días 27,28 y 29 de Octubre se llevará a cabo la edición 2009 del Salón Inmobiliario en La Rural.

Invito a todos los que quieran pasar a saludar al stand de Bullrich, horarios 11 am a 9pm

Rechazo a la nueva ley de alquileres

Estimados lectores, real, pero increíble: el oficialismo reconoció la gravedad de la propuesta de esta nueva ley , la cual ha sido oficialmente descartada.

Pubicado hoy en la Nación:

Luego de intensas gestiones realizadas por la Cámara Inmobiliaria Argentina con diversos actores políticos, sociales y económicos, la entidad recibió una nota del senador nacional y jefe del bloque del Frente para la Victoria, Miguel Ángel Pichetto, donde expresa su total rechazo, la del bloque al cual representa y del Gobierno Nacional, al proyecto de ley que impulsa la senadora riojana Teresita Quintela, que pretende la creación de un Organismo Estatal de Vivienda para Alquiler y Regulado de Locaciones Urbanas. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina se rechazaba este proyecto por considerarlo nefasto, abusivo, confiscatorio e inconstitucional.

Mercado Inmobiliario Mendoza/Construcción Bodega Vines of Mendoza

A continuación encontrarán un link de una nota, video y fotos sobre el auge de los proyectos vitivinicolas residenciales en Mendoza.

El proyecto The Vines of Mendoza, en Valle de Uco ya ha empezado a construir su bodega, conviertiendose en el primer proyecto residencial de su tipo en concretar la construcción de una bodega

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1176339

rentabilidad de negocio de alquiler en baja

A continuación, se transcribe un artículo explicando los principales factores que han contribuido a que el negocio de alquiler residencial ya no sea lo era antes….. rentabilidad en baja….

Vivir de la renta ya no tiene una ganancia tan significativa. Así lo afirman expertos del sector. Los inmuebles no se revalorizan como antes y propietarios afrontan mayores gastos por mantenimiento. Ante ello, renegocian con fuertes subas. ¿Cuánto deja hoy un alquiler y qué incrementos se manejan?

 

 

 

 

 

Si hay algún sector que no pudo escapar a los golpes más duros de la crisis internacional y a la incertidumbre local, es el inmobiliario.
Después de una fuerte recuperación que comenzó en 2003, en los primeros siete meses de este año las ventas cayeron más de 30% y los permisos para construir nuevas obras se derrumbaron hasta 50 por ciento. Aún así, el valor del m2 se mantiene, y a pesar de las presiones no ha cedido a la baja. 

En el caso de alquiler la situación es diferente. Aunque hay mayor oferta, los precios continúan su escalada y renegociar un contrato puede costar hasta un 10% o 15% más.

Los incrementos no se detuvieron en el último año, aunque sí mostraron una desaceleración en comparación a 2008, cuando se repactaban subas de hasta 30 por ciento.

Según un relevamiento realizado por iProfesional.com entre diferentes brokers, la situación reviste el carácter de “preocupante” porque los inquilinos no pueden asumir el mayor costo, al que se le debe sumar el incremento en gastos de expensas y seguridad. Pero, también, los propietarios enfrentan una situación totalmente distinta: en la actualidad, la rentabilidad que ofrece una locación no es la misma a la de otros años.

El mercado hoy
Después de una parálisis generalizada que detuvo el negocio inmobiliario, con un estancamiento en los precios de venta, los alquileres empiezan a retomar su dinámica.

Según Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, “los precios no escalan tan vigorosamente como antes, que lo hacían a un ritmo del 30% interanual, pero hay subas de 10 a 15 por ciento”.

 

Mario Gómez, director de Toribio Achával, también admite que los contratos vienen sufriendo aumentos, especialmente cuando se firman a dos años. “En otros casos se sientan a renegociar cada 6 meses, entonces ahí no se nota tanto el incremento”, explicó.

“Hoy, por un departamento de dos ambientes bien ubicado se cobra cerca de $1.200, cuando antes se pactaba en $1.000″, señaló Gómez.

Juan Javier Luisio, de Luisio Propiedades, coincidió con Gómez pero además enfatizó la preocupación que invade a la demanda por el “incremento en los gastos de expensas”.

Segmentos más afectados
No todas las propiedades sufren de la misma manera el incremento en la tasación del m2, sino que algunos sectores son más sensibles que otros. Esto se da, especialmente, en los inmuebles más chicos, que son los de mayor demanda.

“Cuanto más chica sea la propiedad, por ejemplo de uno o dos ambientes, es más difícil conseguir una vivienda por debajo de los 900 o 1000 pesos. Estas se cotizan más que las grandes, si se comparan relación al metraje. Te ofrecen hasta una o dos habitaciones más por poca diferencia”, comentó Gómez Picasso.

Rentabilidad en picada
La pérdida en rentabilidad que vienen sufriendo los propietarios es otro condimento que se suma al mercado locativo.

Los expertos explican que, en la actualidad, la renta “bruta” promedio que se obtiene por una locación se acerca al 7% anual, en dólares, en zonas de alta demanda y cae al 5% en aquellas menos solicitadas.

Pero, si a la misma se le restan los gastos que debe afrontar el propietario (expensas extraordinarias y mayores costos de mantenimiento), dicha rentabilidad queda reducida a entre un 3% y 4% anual, en dólares.

“Históricamente la ganancia bruta era de entre un 10% y 11% anual. Ahora es de un 5%, pero si se descuentan los gastos -que aumentaron y mucho- ésta cae a un 2 o 3 por ciento. Por eso, los propietarios no están dispuestos a bajar”, afirmó Gómez Picasso.

Otro factor importante tiene que ver con el freno en el valor de las propiedades. En efecto, antes el propietario ganaba con la revaluación del inmueble y, además, por la renta. Ahora, las unidades no escalan de precio como en años anteriores y tienden a estabilizarse.

Las fuentes consultadas explicaron que, tras la devaluación, las cotizaciones de las mismas se dolarizaron, aunque no pasó lo mismo con el valor del alquiler, que está en pesos como los salarios.

Además, si bien en los últimos años el metro cuadrado fue aumentando por encima del 20% según la zona, igual que el contrato de locación, de la misma forma el primero se mantuvo en dólares y el segundo en pesos, sin alcanzar la recomposición total que se dio en los inmuebles.

Otra variable que atenta contra la rentabilidad son los gastos de mantenimiento que debe enfrentar el titular del inmueble.

“Todos estos factores redujeron las ganancias del propietario, que han ido bajando gradualmente. En la actualidad, oscilan entre un 3% y un 5%”, señaló Tizado.

Damián Tabakman, experto del sector, se refirió a una renta neta del 4% y lo explicó de la siguiente manera: “Antes que bajen las tasas en el mundo, en épocas de Greenspan, la rentabilidad por alquiler llegaba a un 10% anual. Después de ese momento comenzó a descender y hoy está en un 6% promedio bruto, que al restarle los gastos que corren por cuenta y orden del dueño, puede reducirse dos puntos más”.

Por otro lado, Tabakman sostuvo que “el aumento en los costos de mantenimiento que hasta 2008 se compensaban con la revalorización del metro cuadrado, ahora no se está convalidando”.

Finalmente, vale la pena destacar cómo se ha ido reduciendo la brecha entre la tasa que ofrece el alquiler de un inmueble, en relación con un plazo fijo en dólares: en el 2006 la de una locación casi triplicaba el rendimiento de un depósito en moneda extranjera. Actualmente hay apenas un punto de diferencia.

Influencia del barrio
Cuando se pone en juego el valor según el barrio, el problema principal es para el propietario ya que en los más buscados, como son los del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, los precios son menores con relación al costo del inmueble.

Desde Reporte Inmobiliario brindaron a iProfesional.com los valores promedios de las locaciones, de buen nivel, para algunas zonas:

¿Qué pasó con los alquileres a turistas?
En LJ Ramos explicaron que del total de las tasaciones que se realizan, un 80% se destinan a alquiler y un 20% sólo a ventas.

Pero el incremento de inmuebles para la renta no se da únicamente por los que no se venden, sino que también los alquileres temporarios se han reducido y esas propiedades hoy forman parte del mercado tradicional.

“Los alquileres temporarios se redujeron en 70%”, dicen en la compañía.

Lo mismo se admite en Toribio Achával, donde explican que, por un lado, la caída del turismo afectó el negocio pero, por el otro, los propietarios quieren una renta segura para enfrentar todos los gastos mensuales que tiene una vivienda.

“Los costos de las expensas y gastos extraordinarios afectaron el negocio”, agregó Tizado.

Cómo sigue el mercado
Las expectativas de los brokers tuvieron un leve cambio en lo que respecta a la compraventa en agosto ya que con la finalización de la Ley de Blanqueo, mucha gente aprovechó para hacer operaciones.

Así, las escrituras tuvieron un movimiento positivo, según explicó Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

En el caso de los alquileres la situación es diferente. Si bien la demanda nunca se derrumbó porque la gente necesita una vivienda y está lejos del crédito como para comprar, la oferta creció notablemente, permitiendo que el inquilino se vuelva más exigente.

Tizado explicó que esto hace que la suba de precios siga el ritmo de la inflación, pero no convalida grandes excesos, como sucedió hasta el año pasado.

Guillermina Fossati
©iProfesional.com

Al mismo tiempo se da que mucha gente entró al mercado como inversor de renta. “Son personas que habían comprado para reserva de valor, y hoy no quieren vender. Esta oferta permite que se equilibre el mercado porque si bien hay propiedades para alquilar hay que tener en cuenta que hay mucha demanda, porque el argentino aún no puede llegar a la vivienda propia”, comentó Gómez.

En cuanto a la oferta, se debe tener en cuenta que muchas obras desde pozo que se iniciaron hace dos años están siendo entregadas, y también se suman al mercado de alquiler. Según un informe de Reporte Inmobiliario, casi 60% de lo que se escrituró en los primeros meses son primeras escrituras, es decir viviendas nuevas, lo que demuestra que hay nueva oferta.

El plan Inquilinos, un dolor de cabeza para bancos y deudores

 

A continuación se transcribe un artículo reciente de La Nación, hablando sobre el fracaso rotundo de este plan del gobierno.

Florencia Donovan
LA NACION

La iniciativa parecía un sueño: todo inquilino podría acceder a comprarse una vivienda similar a la que alquilaba, con un crédito cuya cuota no superaría nunca lo que ya estaba pagando mensualmente por su alquiler. En la práctica, claro, ninguna línea bancaria pudo acercarse a este anuncio, que grandiosamente se adjudicó el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno. Pero en 2006, en el marco de lo que popularmente se conoció como plan Inquilinos, hubo lanzamientos de hipotecas con condiciones blandas, al menos más blandas que las que vigentes hasta ese momento.

Pero la realidad macroeconómica hizo que la oferta no se sostuviera en el tiempo. Incluso una entidad pública como el Banco Nación, que había ideado una línea casi comparable con la de un país desarrollado, con tasa fija en pesos del 8% anual y hasta 30 años de plazo, reconoció que no era viable mantenerla. La cuenta es simple: con una inflación de dos dígitos, el banco hubiera estado perdiendo dinero todos los años.

Muchas entidades ofrecían créditos a 15 años, de los cuales los dos primeros eran a tasa fija y el resto, variable. La polémica se desató a fines de 2008, cuando vencieron los dos años de la mayoría de las hipotecas, y los deudores se encontraron renegociando tasas con sus bancos, proceso que se extiende en varios casos hasta el día de hoy. Con la crisis internacional y el nerviosismo de los mercados, las tasas de interés de los plazos fijos habían llegado a trepar en el sistema financiero del 13% a más del 26% anual entre septiembre y octubre del año pasado.

Algunos deudores se encontraron con que la cuota de sus créditos se acercaba ya más al 70% de sus ingresos netos y no al 30 o al 40%, como se establece siempre al comienzo del crédito, por lo que, para evitar una ola de incumplimientos, los bancos se vieron forzados a consensuar algunos paliativos.

Negociaciones en curso

En el Banco Provincia, entidad que tendría 22.000 créditos en esta situación, a partir de enero decidieron ponerle un tope del 15% anual a la tasa de interés que cobran por estos créditos hipotecarios. Trimestralmente, la medida se fue prorrogando y, según señalaron desde la entidad bancaria, es probable que ocurra lo mismo a fines de septiembre, cuando se reúna el directorio para definir su plan de acción para el último período del año.

En el Banco Ciudad, entretanto, informaron recientemente que, para los préstamos otorgados a partir de octubre de 2008, la entidad bajaría el costo financiero total. De esta manera, en las líneas crediticias a 20 años se reduciría la cuota en un 2,59%; por cada $ 10.000, quienes tomaron créditos luego de octubre de 2008, y pagaban una cuota inicial de $ 151,78, ahora deberán abonar $ 147,85.

“Esto se realizó porque aun con las condiciones crediticias inalteradas desde octubre del año pasado [cuando las tasas del mercado se dispararon y otros bancos pasaron a cobrar más del 20%], la colocación había caído significativamente”, explicó una fuente del Ciudad. “En diciembre, el Banco Ciudad colocaba unos $ 50 millones mensuales, monto que hoy, con las mismas condiciones, se ha reducido a unos $ 12 millones”, agregó. En 2008, el Ciudad financió el 50% de todas las hipotecas de la Capital Federal.

Sin embargo, no todas las entidades bancarias hicieron públicas las negociaciones con sus clientes. Consultados al respecto por LA NACION, varios bancos privados prefirieron no hablar del tema, pero reconocieron que todavía continúan en tratativas con los deudores del plan Inquilinos.

Pero la estabilidad de tasas de interés evidenciada en los últimos meses pone ahora a los deudores en una situación de relativa ventaja. La Badlar, que es la tasa que pagan los bancos por sus plazos fijos de más de $ 1 millón, y que sirve de referencia para el sistema, se mantiene estable desde febrero, en torno al 12 y 13% anual.

El desarrollo de un mercado de crédito de largo plazo que permita el acceso a la vivienda de la población media sigue siendo una cuenta pendiente en la Argentina hasta el día de hoy. El plan Inquilinos probó, una vez más, que no se logra simplemente con anuncios de intención por parte del Gobierno. Se requiere mucho más que eso.