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Que hay que saber antes de invertir en un fideicomiso inmobiliario

Hace ya un tiempo que el vehículo de inversión denominado Fideicomiso (tiene algunas variantes, e.j., al costo, de administración, financiero, etc.) que se ha posicionado como un instrumento  de inversión.

La mayor ventaja del fideicomiso es la seguridad que brinda a todas las partes involucradas, ya que el patrimonio del mismo goza de una protección superior al resto de los otros instrumentos.  Este “seguro” se debe principalmente a que los activos del fideicomiso (terreno, construcción, aportes de capital, etc.) son independientes y no se mezclan con el patrimonio del desarrollador, constructor o inversor.

A su vez, dicho patrimonio está protegido contra embargos, juicios o reclamos contra cualquiera de las partes anteriormente mencionadas.

Las bondades de este instrumento son varias, y merecen un análisis más profundo, el cual será explorado en otra edición del blog.  Ahora, vamos a ver que lamentablemente todos estos beneficios pueden ser inexistentes si el fideicomiso no está propiamente armado/registrado.

En el mercado inmobiliario particularmente, existen varios grupos de “desarrolladores”, que se han lanzado al mercado a captar inversores (compradores) sin haber estructurado el negocio en todos sus detalles, y ha habido casos donde ni siquiera se le presentó al comprador el contrato de constitución del mismo.

Ahora vamos a resumir algunos puntos claves que hay que tener en cuenta antes de invertir:

  • El documento de incorporación del fideicomiso existe?
  • Se ha registrado dicho documento con la AFIP? ya tiene número de CUIT?
  • Se puede comprobar que la cuenta de dicho fideicomiso sea una cuenta a nombre del mismo y que sea totalmente separada de cualquier cuenta de las partes involucradas?
  • El Fiduciario es realmente independiente o es una empresa/individuo vinculada al Desarrollador?
  • Tipo de fideicomiso: al costo? como se mide el incremento en costo? el ìndice está claramente estipulado? cada cuanto se hacen los ajustes?
  • Quién y cada cuanto se auditan las cuentas?
  • En caso de que no se llegue a reunir un monto mínimo de dinero para comenzar la obra, que sucede?
  • Cuàl es el plazo determinado para que esto ocurra?
  • Relacionado al punto anterior, es muy importante que el contrato de Adhesiòn al fideicomiso contenga una cláusula en la cual el comprador/inversor lo haga AD REFERENDUM (o sea solo en caso) de que se vendan un número X de unidades o se reúna un monto mínimo X de inversión , de caso contrario, los montos invertidos tendrán que ser devueltos sin ningún tipo de penalidad.
  • Se adjunta todos los permisos y autorizaciones necesarias para la construcción de la obra?
  • El título del terreno sobre el cual se va a construir, es un titulo perfecto? embargos? sucesiones?, etc.
  • El plan y cronograma de obras, la lista de terminaciones y especificaciones están adjuntas?
  • El cronograma de pagos para el inversor, está explicado claramente? qué ocurre si se atrasa con el pago?
  • Qué otras obras ha hecho el desarrollador con fideicomisos?
  • Está claramente especificado cuales son las unidades, metros, etc. que se le adjudicará al inversor?
  • Plazos de entrega?  qué ocurre si la obra no es entregada y tiempo y forma?

Estos son solo algunos puntos a tener en cuenta, mi recomendación es que antes de embarcarse en una inversión de este tipo, es aconsejable investigar la trayectoria del grupo desarrollador, del arquitecto, y de la constructora.  Además, resulta clave la consulta con un asesor legal, que pueda dar su opinión sobre los contratos de adhesión y de constitución del Fideicomiso y que pueda ver que el titulo del terreno no tenga problemas.

Vale la pena invertir un poco de tiempo en hacer este tipo de investigación, se ahorrará posibles complicaciones y dinero.

****DADA LA ALTA CANTIDAD DE PREGUNTAS QUE ME HACEN SOBRE ESTE ARTICULO, LA SECCION DE COMENTARIOS DE ESTE POST ESTA CERRADA, GRACIAS A TODOS POR EL INTERES QUE MOSTRARON********

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  1. Gaston
    05/13/2010 en 10:07 PM | #1

    Mi consulta es referia a la preg de, que pasa si no se cumple el plazo de entrega de la unidad? si en el boleto se estipula una fecha de entrega y solo hace alusion a razones de fuerza mayor que seran notificadas…y al llegar a la fecha indicada, la obra no esta terminada, y nunca se notifico por cuales razones se va extender el plazo de entrega, que se debe hacer? como accionar?

    • clbendeck
      05/13/2010 en 10:28 PM | #2

      Hola Gaston, antes que nada gracias por leer mi blog. Le cuento que lo primero que tendría que hacer es releer el contrato de adhesión que firmó, en el cual seguramente existen cláusulas que indican las acciones y consecuencias que siguen a las demoras en los plazos de entrega. Por otro lado, le comento que el Fiduciario tiene responsabilidad hasta penal por la administración de los bienes, también es responsable de efectuar las comunicaciones correspondientes a todos los inversores que tengan cuotapartes en el fideicomiso. No soy abogada, con lo cual no puedo hacerle una recomendación legal, no obstante le sugiero que eleve este tema a su letrado y quien probablemente le enviará una notificación fehaciente al Fiduciario para que éste proceda a explicar los motivos de la demora y que le provea con una fecha estimativa de entrega. Por mi experiencia, puedo decirle que si la empresa desarrolladora es de renombre, no creo que tenga mayores inconvenientes más allá que un poco de demora en los plazos, en cambio si es un grupo chico o sin experiencia, le sugiero que tome todos los recaudos legales necesarios, por lo cual también es importante que le provea una copia del documento donde se forma el fideicomiso, (el cual debería estar registrado), además del contrato de adhesión que usted firmó. Espero que esto lo oriente en algo,
      un saludo, Carina

  2. Lozanfe
    08/18/2010 en 2:48 PM | #3

    Hola Carina, Pregunta: cuando tres personas se juntan, ponen capital y desarrollan obras y desean sumar a otros inversores para desarrollar proyectos futuros. Puede este mismo grupo ser administrador del fideicomiso o necesita darle este rol a un estudio contable u otro profesional neutral? Nosotros desarrollamos, proyectamos y queremos sumar gente a este negocio…como lo armarias?. Mil gracias por tu consejo.

    • clbendeck
      08/18/2010 en 3:47 PM | #4

      Hola, gracias por la consulta. En términos legales, el desarrollador tiene que ser una entidad separada del administrador /fiduciario. Lo que ocurre en la práctica es que terminan siendo la misma persona (aunque con personería jurídica diferente). Como tu idea es hacer desarrollos inmobiliarios y sin oferta pública (o sea que no cotiza en bolsa), no es necesario que busques un estudio o una empresa que se dedique a la administración fiduciaria. Lo que sí te recomiendo es que hables con tus asesores legales, ya que el fiduciario puede ser imputado penalmente si no administra los fondos del fideicomiso de forma apropiada.
      Espero que esto te oriente en algo,
      un saludo,
      Carina

  3. Silvio
    12/10/2010 en 3:47 AM | #5

    Mi consulta es saber quien nombra al administrador cuando el dueño del lote es una persona que no esta entre los inversores.Quiero decir yo aporto el terreno y otros el dinero para formar el fideicomiso.¿quien administra? y ¿quien elige al administrador?Muchas gracias.

    • clbendeck
      12/14/2010 en 11:27 PM | #6

      Silvio,
      perdón la demora en responder. En realidad si usted aporta el terreno, tiene todo el derecho junto con los inversores a decidir quien es el administrador, es mas, le diría, que no lo aporte a no ser que usted tenga dicho en la decisión. El administrador en teoría es una parte ajena al negocio, quien cumple con una tarea fiduciaria, pero en realidad muchas veces son los mismos desarrolladores que crean otra sociedad administradora ad hoc.
      un saludo y gracias por leer el blog.

  4. 12/29/2010 en 2:57 PM | #7

    Una excelente guia para gente que se quiere iniciar en inversiones (como yo). Para tener en cuenta.. y tener bookmarkeado, claro

    • clbendeck
      12/29/2010 en 6:47 PM | #8

      muchas gracias!, espero que te haya servido,
      un saludo,
      Carina

  5. Diego
    07/16/2011 en 4:26 AM | #9

    Hola, queria saber como invertir de manera segura en Fideicomisos, y si existe algun monto minimo y de cuanta rentabilidad en promedio existe de esta.
    Gracias.

    • clbendeck
      07/16/2011 en 3:28 PM | #10

      Hola Diego gracias por tu consulta. Primero, tenes que asegurarte de que los puntos que menciono en el articulo esten contemplados en el fideicomiso en el que entres. Por lo del monto y rentabilidad, esto varia ampliamente, ya que hay algunos que podes entrar con cuotas mensuales de USD 1000. La rentabilidad no es tan alta como era anteriormente, con lo cual hay que hacer bien los numeros. Finalmente, si entras en un fideicomiso al costo lo importante es que te expliquen en detalle cual es el presupuesto de obra, y EN QUE PERIODO HICIERON ESTO, ya que normalmente existe un desfasaje de 4 meses entre el calculo y la adhesion al fideicomiso. En un contexto inflacionario como el que tenemos, te van a indexar o ajustar las cuotas, segun el criterio que ellos especifiquen en el contrato, con lo cual es importante entender que tu cuota va a ir creciendo al mismo ritmo o mayor al de la inflacion y suba de costos que tenga el desarrolador. Un saludo, y espero que esto te haya servido

  6. RUBEN
    07/26/2011 en 12:04 PM | #11

    BUEN DIA CARINA. LA PREGUNTA ES:COMO SE INICIA EL PROCESO ADMINISTRATIVO PARA DARLE FORMA A UN FIDEICOMISO. GRACIAS.

    • clbendeck
      07/30/2011 en 11:36 PM | #12

      Hola Ruben,
      por proceso administrativo entiendo que te refer’is a la organizaci’on legal e impositiva del mismo. Es relativamente simple, con un abogado armas un contrato de fideicomiso, lo registras en la Afip para obtener el CUIT, abris las cuentas correspondientes en el banco, etc. Obviamente, antes de hacer todo esto, tenes que tener en claro quien va a ser el fiduciario, fiduciante, etc, y tener un plan de negocios sobre el proyecto armado.
      un saludo y gracias por leer el blog.

  7. val
    09/08/2011 en 2:24 AM | #13

    Hola Carina! Muchas gracias por escribir este blog! Quería hacerte varias consultas
    1) Qué pasa si el desarrollador/arquitecto y el fiduciario es la misma persona?
    2) Es posible pedir los recibos, tickets, etc de los gastos?. Ya tuvimos dos aumentos que llegan a casi el 20 %. Lo único que envian son planillas. nunca nadie vió los recibos. Tampoco hay auditorías, obviamente
    3) El plazo que se adjuntaba en el contrato finalizaba en agosto del 2010 y todavía no entregaron (ahora estamos en septiembre de 2011)
    4) Por otro lado, nos colocaron un piso que no correspondía con las especificaciones de la documentacion y aparte..tenía termitas! Después de varias discusiones lo cambiaron. Mágicamente tambien recibimos un aumento en la cuota.

    • clbendeck
      09/09/2011 en 1:11 AM | #14

      Hola!, gracias por tus comentarios, me alegra que a pesar de tener el blog medio abandonado todavia es vigente. Te contesto brevemente:
      1) No pasa nada, eso es lo m’as com’un en el mercado, aunque tengan nombres diferentes, siempre termina siendo la misma persona/grupo
      2) El fideicomiso tendria que tener una clausula donde dice expresamente que el mismo tiene que ser auditado. El fiduciario tiene responsabilidad penal por el manejo del fideicomiso, asi que estas en todo tu derecho de pedirle una auditoria, y hasta los recibos. Dudo que te los den, si te pones muy molesta te van a ofrecer comprarte el boleto, si no estas contenta, intentanlo, y anda con un abogado, porque no todos los desarrolladores son profesionales, y muchos son bastante informales
      3) Esto tambien suele pasar, deberia decir en el contrato cuantos meses de gracia para la finalizacion tienen, y cuales son las penalidades que aplican. Aca , de nuevo, si no estas conforme, habla con el desarrollador para que te recompre el boleto, con intereses, penalidades, etc, sino vas a tener que esperar,
      4)Te tienen que entregar las cosas segun la memoria descriptiva, sino que te compensen. Por otro lado lo de la cuota, es asi. Si te fijas en el contrato vas a ver que esta indexada por un coeficiente (puede ser inflacion, indice de construcccion, etc.) Ese es el espiritu del fideicomiso al costo, vos como comprador te haces cargo de los aumentos en los precios…..
      Consejo: habla con un abogado si siguen demorando la entrega, y fijate el tema de la auditoria, un saludo y espero te haya servido

  8. val
    09/08/2011 en 2:25 AM | #15

    gracias por tu tiempo y conocimiento!

    • val
      09/09/2011 en 11:38 AM | #16

      Gracias por tu respuesta!!
      Me sirvió muchísimo!
      feliz finde!

  9. flor
    09/23/2011 en 2:03 PM | #17

    una pregunta, lo precios de las cuotas, actualmente estan todas en dolares no? o sea no es algo acsecible a todas las personas. no es una buena opcion como para compra de una vivienda unica? yo me quiero independizar y me parecia una opcion, pero lo veo complicado

    • clbendeck
      10/29/2011 en 11:26 PM | #18

      Hola Flor, mira, depende, puede ser en dolares o en pesos, todo depende del fideicomiso. La idea es que sea accesible, claro que no a todas las personas, ya que las cuotas tienen que ser c’omodas para los ingresos de cada uno. Lo que si tenes que fijarte es como te actualizan la cuota, ya que puede sufrir variaciones altisimas segun el indice que utilicen. La financiacion normalmente es del 30% al contado y el resto en cuotas y refuerzos. Igualmente, no desesperes, que hay mucho ruido sobre un nuevo plan de financiaci’on que va a lanzar el gobierno para la compra de vivienda de clase media.

  10. Javier
    10/29/2011 en 11:18 PM | #19

    Hola Carina,

    Antes que nada, muy bueno tu blog. Tiene información valiosa para los que queremos empezar a conocer del tema, cosa que falta en otros sitios, ya que se van del extremo de solo dar definiciones, a cosas super complejas que no se logran entender.

    La consulta que quería hacerte es acerca de como saber si un fideicomiso que ofrece una inmobiliaria cumple con todo lo necesario para estar respaldado, quiero decir, se publican en algun lado los fideicomisos como para que uno pueda consultar y asegurarse que verdaderamente existe, y no es un cuento para robarte el dinero?

    Muchas Gracias,
    Javier

    • clbendeck
      10/29/2011 en 11:32 PM | #20

      Muchas gracias Javier por tus comentarios, en realidad lo tengo bastante olvidado a este blog, tendr’ia que escribir m’as seguido. Con respecto a tu pregunta, no existe un registro de fideicomisos, pero es algo que tendr’ia que establecerse, ya que gente con pocos escrupulos hay en todos lados. Te sugiero que si encontras algo que te guste, chequees lo que escrib’i en el art’iculo y veas si llena esos requisitos. Lo importante es que averigues el historial del desarrollador, ya que la inmobiliaria en realidad no va a responder por si pasa algo con tu inversi’on. Tambi’en creo que cuando est’es decidido por alg’un proyecto , hagas chequear el contrato con un abogado para quedarte tranquilo, ya que a veces los contratos de fideicomiso suelen estar redactados para favorecer al desarrollador, y no contemplan cl’ausulas de penalidad por atrasos, etc. Espero que te sirva esto, y si tenes alguna otra pregunta, aca estoy!, un saludo, Carina

  11. julio
    12/14/2011 en 6:01 PM | #21

    Como primera inversion sin saber nada del manejo de dinero, que aconsejarias un fideicomiso, plazo fijo, inversion inmobiliaria, terrenos??

    • clbendeck
      01/15/2012 en 12:59 AM | #22

      Hola Julio,
      en realidad depende cuales sean tus objetivos, apetito de riesgo, monto a invertir, etc. Darte una respuesta a la ligera no seria muy serio de mi parte. Te recomiendo que hables con un asesor financiero capacitado para ayudarte, un saludo

  12. ruben
    01/13/2012 en 10:52 PM | #23

    hola: yo necesitaba saber si un fideicomiso es real o es una farza y me habian dicho que en internet ay una pagina donde salen registrados los fideicomiso, ¿esto es cierto? ¿cual es la pagina si me la podrias facilitar? y si esto no es asi, de que manera puedo saber si el fideicomiso esta inscripto y es algo serio ó hay una posible estafa? desde ya muchas gracias.
    ruben

    • clbendeck
      01/15/2012 en 1:01 AM | #24

      Hola Ruben, gracias por escribir. Los fideicomisos no son una farsa, no obstante hay desarrolladores poco eticos, con lo cual tenes que tomar todas las precauciones que esten a tu alcance. No estoy al tanto de la pagina que mencionas, pero no quiere decir que no exista, te aconsejo que la googlees y que antes de invertir hagas chequear el contrato de fideicomiso con un abogado,
      saludos

  13. gustavo
    03/20/2012 en 6:04 PM | #25

    Hola, muy bueno el Blog.Con mi hermano que es arquitecto tenemos la idea de un proyecto a traves de un fideicomiso,lo que no me queda claro aun es como se hace para incorporar nuevos inversores al proyecto?? tengo que armar un nuevo contrato cada vez que se incorpore una persona nueva?? Si aporte es mensual hasta tanto termine la obra, como incorporo ese dinero al fideicomiso?? gracias

    • clbendeck
      03/23/2012 en 10:22 PM | #26

      hola Gustavo, en realidad hay un solo contrato de fideicomiso, despues tenes que hacer un contrato separado para cada beneficiario/inversor, que se llama contrato de suscripcion. El dinero se va incorporando a medida que entren los fondos, y hoy en dia si lo haces via banco, es casi automatico y no tan engorroso, un saludo y gracias por leer mi blog

  14. Fernando
    03/20/2012 en 10:25 PM | #27

    Si yo aporto un terreno al fideicomiso para construir un edificio y mi paga son algunos departamentos de ese edificio. ¿Que pasa si el edificio por x motivo nunca se termina? ¿Como quedo con respecto al terreno que antes tenia? ¿Como me aseguro de no perder mi capital? ¿Una caucion de garantia de contrato sirve?

    • clbendeck
      03/23/2012 en 10:29 PM | #28

      hola Fernando, el tema con el fideicomiso es que una vez que aportaste el terreno, ya no es tuyo sino del fideicomiso y no se puede embargar, ni ser parte de tu patrimonio personal. Si el edificio no se termina por algun motivo , el fiduciario es responsable por eso, y le tendrias que iniciar una causa al mismo. Te sugiero que esto lo veas con un abogado, yo nunca vi que se usara una caucion de garantia, no obstante no quiere decir que no exista. Un saludo y gracias por leer mi blog!

  15. alicia berterini
    05/07/2012 en 12:25 AM | #29

    Hola, Quisiera saber si el dinero invertido en un fideicomiso, tengo que declararlo en el Impuesto a los bienes personales como exento. Gracias por tu respuesta.

  16. kallejero
    05/27/2012 en 5:17 AM | #30

    hola clbendeck muy buen blok, ahora te queria consultar, conoces algun fideicomisio serio, que cumpla todos los requisitos q nombraste, la verdad es q soy nuevo en este tema, y quiero asesorarme bien , sobre esta inversion,

    bueno desde ya muchas gracias espero una pronta rta,

    pd:mi nombre es daniel ,

    • clbendeck
      05/28/2012 en 1:32 AM | #31

      muchas gracias Daniel. Mira, conozco varios pero no te puedo recomendar, ya que perderia asi mi independencia de opinion. Mas alla de eso, me parece que mejor esperes un poco a que se calme el tema dolar, porque nadie, ni los que construyen ni los que comercializan saben que van a hacer con los ajustes de las cuotas.
      un saludo

  17. Maximiliano
    06/12/2012 en 6:12 AM | #32

    Estoy por comprar un depto en un fideicomiso que se termina en febrero, y leí el contrato y el fiduciario casi que no tiene responsabilidades es normal esto?

    • clbendeck
      06/14/2012 en 1:06 AM | #33

      te diria que no es nada normal, espero que hayas consultado el contrato con un abogado antes de meterte en un fideicomiso…. esta registrado el fideicomiso? asesorate, es lo que siempre digo, suerte y un saludo

  18. MATIAS
    06/13/2012 en 1:05 PM | #34

    Que tal ¡¡ queria consultarte, tengo pagado un terreno en un fidecomiso al costo y tengo firmado en escribania que ya terminé de pagar mi terreno ahora estoy pagando la parte de la construccion de la casa en cuotas, puedo sacar un credito hipotecario?? ya que no tengo titulo de mi propio terreno???gracias.MATIAS.

    • clbendeck
      06/14/2012 en 1:04 AM | #35

      hola, tenes que fijarte en el contrato de fideicomiso, a ver si el mismo es sujeto de credito… titulo solo tenes despues que pagas todo, etc por ahora solo tenes una cuota parte…. consultalo con un abogado, un saludo

  19. Edgar
    06/16/2012 en 5:00 PM | #36

    Esta muy interesante el blog, creo que le faltaria respuestas alternativas a todas las preguntas que estan al principio.

    • clbendeck
      06/16/2012 en 6:57 PM | #37

      muchas gracias, pero sabes que pasa, mucha gente quiere usar mi blog como asesoria gratis, y esa no es la idea..

  20. Cristian Rodriguez
    06/21/2012 en 8:24 PM | #38

    Hola. Muy bueno el blog y la info sirve y es de mucha utilidad.
    Tengo un problema ,no se si sera grande, pero me gustaria saber su opinion: Compre un departamento por fideicomiso hace 10 meses (ciudad de cordoba) todo en regla con escribano etc, el edificio ya se encuentra terminado y habitado desde agosto de 2010 e inclusive vivo yo. El tema es que todavia no hay novedad sobre la escritura, segun el titular de fideicomiso porque la municipalidad no da el fin de obra(ya tributa por la superficie que posee el edificio en impuestos, pero a nombre del fideicomiso). Cuando yo lo compre, el titular me aseguro que a mas tardar en febrero de este año estaba la escritura, pero ahora en junio ya me esta pateando al año que viene.. Mi preocupacion es que no llegue a escriturarse y que reniege con el fideicomiso.. Es normal estos tiempos tan lerdos? Se podra en un futuro hacer juicio de escrituracion o accion legal si esto sigue? o si viene fulero el final de obra, vender el dpto?
    desde ya muchas gracias por la opinion, y disculpas las molestias.

    • clbendeck
      06/21/2012 en 10:53 PM | #39

      hola, gracias! es re comun que pase eso, no te preocupes demasiado…igualmente, pedile que te de una copia del tramite de pedido de final de obra, a ver que te dice, si se pone a dar vueltas ahi tenes un tema,
      por venderlo o no, no hay mucho problema con que no este escriturado, podes venderlo igual, siempre y cuando el comprador no tenga problema en escriturar mas adelante. Se firma un boleto de compra venta y listo,
      espero que esto te haya ayudado, un saludo

  21. Maria Rodriguez
    07/02/2012 en 6:14 PM | #40

    hola, muy buena informacion! te queria consultar yo entre en un fideicomiso en agosto de 2010 deje una seña, en Enero 2011 cancele el porcentaje necesario para firmar el contrato de cesion, los valores son en dolares y no me hablaron de actualizaciones hasta ese momento de la firma, en el contrato dice cuotas actualizadas con base enero/2011 pero para darme la posesion me quieren cobrar actualizadas con base Agosto/2010, hasta me actualizan la diferencia de lo que pague en Enero 2011, o sea lo unico que no me actualizan es la seña, ademas los coeficientes C.A.C. los aplican directamente sobre el valor en dolares, eso es correcto? muchas gracias

    • clbendeck
      07/08/2012 en 10:30 PM | #41

      hola, gracias por leer el blog. Mira, sin ver el contrato, es medio dificil, pero a priori, si lo que expones es correcto, pelealo, porque la base te la tienen que calcular segun lo que dice el contrato. Yo de vos, se lo llevo a un abogado urgente,
      lamentablemente con el contexto en el que estamos, no hay precios ni bases confiables de ajustes, el CAC es lo que mas se usa. No obstante, hay muchos desarrolladores pocos escrupulosos que ajustan como les viene la gana, y en realidad lo que hacen es ajustarte por el porcentaje de diferencia del dolar paralelo al oficial. Asesorate bien con un profesional, un saludo y suerte

  22. sebastian
    07/15/2012 en 4:39 PM | #42

    Hola muy bueno el blog, quisiera preguntarte alguna empresa o inmobiliaria de confianza que se dedique a este negocio, estoy interesado en esto. muchas gracias

    sebastian.

    mi e-mail es sebastian_dagostino@hotmail.com

    • clbendeck
      07/15/2012 en 10:26 PM | #43

      Hola, mira, no puedo recomendar, porque soy una blogera independiente, lo que si te puedo decir es que es mas importante ver quien es el desarrollador. Igualmente, si buscas con inmobiliarias reconocidas, lo mas probable es que los productos que venden sean relativamente seguros, aunque conozco casos de inmobiliarias conocidas,que no investigan lo suficiente y han vendido proyectos que despues han tenido problemas. Tenes que averiguar vos siempre ,por mas recomendaciones que te hagan, Caveat Emptor, o sea, cuidado al comprador!

  23. nicolas
    08/20/2012 en 5:42 PM | #44

    hola muy bueno el blog, quisiera preguntarte ¿que costo tiene darle nacimiento a un fideicomiso? es un porcentaje?.
    muchas garcias. nicolas

    • clbendeck
      08/23/2012 en 6:13 PM | #45

      hola, el abogado/escribano que te lo arme fija los honorarios, que normalmente no son un porcentaje, sino un monto fijo, como la elaboracion de cualquier otro documento. Gracias y un saludo

  24. alba
    08/20/2012 en 8:04 PM | #46

    Hola! somos estudiantes de la facultad de arquitectura de universidad nacional de la ciudad de la plata (UNLP), con el motivo de hacer un trabajo para una de las cátedra (producción de obras 3) Necesitamos saber el porcentaje aproximado que se cobra por fideicomiso…. muchas gracias!

    • clbendeck
      08/23/2012 en 6:16 PM | #47

      hola, si a lo que te referis es el honorario de administracion por parte del fiduciario, eso depende mucho de cada caso, pero normalmente no es mas del 1%, aunque hoy en dia, con la inflacion, descontrol e incertidumbre que hay en el mercado, realmente es dificil decirte cuanto estan cobrando en promedio los agentes fiduciarios. Gracias por leer el blog

  25. Santi
    08/23/2012 en 10:12 PM | #48

    Hola, muy bueno el Blog. Mi pregunta es si es posible invertir en un fideicomiso y vender antes de que se firme la escritura, o que se termine el departamento? En que porcentaje aproximado varía la renta? Hay algún inconveniente legal en cuanto a bienes personales?

    • clbendeck
      08/25/2012 en 11:56 AM | #49

      hola Santi, claro que podes vender tu derecho antes de escriturar, no te puedo decir nada sobre la renta, ya que eso varia segun el lugar, el edificio, el tiempo que transcurre, etc. Por lo de bienes personales, consultalo con un contador, ya que tampoco se cual es tu situacion particular, un saludo

  26. Juana
    09/13/2012 en 3:02 PM | #50

    Hola quisiera saber como hago para chequear si un fedeicomiso esta registrado en la afip.
    Gracias!

    • clbendeck
      09/13/2012 en 5:08 PM | #51

      pedile el cuit, y listo

  27. Tuli Mejias
    10/19/2012 en 12:09 AM | #52

    hola, me alegra haber encontrado este espacio porque llevo dias buscando Foros o espacios donde compartir sobre el tema Fideicomiso. e comprado una unidad en un fideicomiso al costo a una empresa bastante conocida quien prometio la entrega en aprox 24 meses…Pero, pusieron solo. Unos pocos obreros a trabajar y ya han pasado casi 30 meses y no entregan Hace meses que me dicen que el plano esta en la Municipalidad y que,…no es culpa de ellos no poder entgar Que debo hacer ? engo alguna forma de defender mis derechos? gracias por cualquier sugerencia Saludos

    • clbendeck
      10/24/2012 en 11:00 AM | #53

      hola, disculpa la demora, lo mas rapido y efectivo va a ser que le lleves todos los contratos, boletos, etc. que firmaste a un abogado, y que le mande una carta documento . Si te pones a discutir con el administrador, o la inmobiliaria que te lo vendio, vas a estar dando vueltas por meses, toma el toro por las astas y listo. Igualmente, en el contexto economico que estamos, la mayoria de las obras estan paradas o atrasadas, tenelo en cuenta. un saludo

  28. cesar
    03/05/2013 en 10:32 PM | #54

    Hola, Q bien q informas!!!, mira estoy interesado en un fideicomiso, sobre un lote en club de chacras o algo asi, la verdad esta muy a mi alcance en cuanto a las cuotas, pero no me piden anticipo, salvo dos importantes refuerzos en dos años, la verdad q la facilidad me genera desconfianza, queria tu opinion al respecto, y sino como saber si no hay alguna trampa en esto … muchas gracias!!

    • clbendeck
      03/06/2013 en 2:40 AM | #55

      Hola Cesar, muchas gracias por tu comentario, pero la verdad es que lo tengo bastante abandonado al blog. De todas formas trato de orientarte: que te den facilidades de pago, es una de las caracteristicas de los fideicomisos en Argentina. Esto se hace mas patente en el contexto en el que estamos hoy en dia, mercado parado, y con un alto nivel de incertidumbre. Es por eso que los desarrolladores intentan a traves de esquemas de pagos mas accesibles y en pesos atraer compradores.
      Lo importante es que te fijes como calculan los ajustes de las cuotas y especialmente de que fecha es el calculo que hicieron del costo, (en caso que sea al costo), ya que puede tener una base de 2012 y con la inflacion, las cuotas reales que vas a estar pagando van a ser mas altas de lo que dice el contrato. Te recomiendo que chequees bien quien es el Fiduciario, si esta inscripto, etc, y tambien la reputacion del desarrollador en el mercado, que lo venda una inmobiliaria reconocida no es garantia de nada. Suerte y un saludo

      • cesar
        03/06/2013 en 11:14 AM | #56

        Muchas gracias x tu respuesta!!! muy clara y me da mas tranquilidad!!

  29. axel
    03/11/2013 en 9:33 PM | #57

    Hola Carina! Encontre lo que buscaba, me llevo meses encontrar un blog asi! jaja. Yo la verdad no entiendo mucho del fideicomiso, se la teoría básica, pero tengo 765 dudas! Lo principal y único que quería saber es: es posible invertir en un fideicomiso, solo obteniendo una retribución al final del proyecto? es decir, yo no deseo tener un departamento por ejemplo, ya que no llego a tanto dinero, pero sí al final del proyecto obtener un “interés” por prestar el capital a terceros. ¿Es posible?, o tengo que sí o sí pagar cuotas para un depto? En caso de ser posible, como se calcula la retribución?

    Muchas gracias!!! y perdón por tanta ignorancia!

    • clbendeck
      03/11/2013 en 9:50 PM | #58

      Hola Axel,
      me alegro que te haya sido util este blog, y no tenes nada de que avergonzarte, nadie sabe todo!. Te cuento brevemente: en un fideicomiso tenes varios actores, uno de ellos es el fiduciante, esta es la persona/s/empresa que lleva a cabo la originacion del proyecto. En terminos practicos, es quien arma el negocio, consigue el terreno, elabora el proyecto, y despues una vez terminado el mismo, obtiene ganancia (o perdida) del resultado del negocio. Otra de las partes es el beneficiario, o sea el comprador del eventual departamento que va pagando en cuotas, etc.
      Si lo que vos estas buscando es generar un rendimiento solamente y no queres el departamento, lo que tenes que hacer es entrar en el primer grupo, preferentemente en el principio. Vos no estarias prestando tu dinero , sino que aportando capital al fideicomiso, o sea que nadie te va a devolver nada en caso que el negocio no funcione o tenga problemas.
      Dependiendo del grupo inversor, pueden aceptar tu aporte o no, ya que generalmente estos grupos se arman entre personas/empresas que ya tienen una relacion establecida. Si tenes alguna inmobiliaria de confianza, charlalo con ellos y deciles que te gustaria entrar de esta forma que te explique en algun fideicomiso, que si saben de algun grupo que este procurando armarse que te avisen. Igualmente, yo tendria cuidado en hacer algo asi sin conocer en detalle a la gente, el proyecto, etc.
      Hay otras opciones de inversion mas transparentes y menos complicadas para pequenos inversores, por ejemplo, fideicomisos agricolas, uno bueno que conozco y que es serio es la gente de El Faro, fijate en google, no tengo el contacto, pero si queres mandame un mail y veo de procurarlo.
      Un saludo y suerte

  30. 04/17/2013 en 3:19 PM | #59

    Carina, te felicito por la nota y las respuestas tan claras que diste. Realmente me sirvieron y suman mucho!
    Como dijiste en algún momento todos buscan asesoría gratis, pero son tan claras tus respuestas que incentivan a preguntar, jeje.
    Yo voy a omitirlo y solo dejar mis gracias por la info que diste.
    Saludos

    • clbendeck
      04/17/2013 en 3:23 PM | #60

      al contrario , gracias a vos por tomarte el tiempo de leerlo!, un saludo

  31. Nora
    04/24/2013 en 7:33 PM | #61

    Hola Carna, te felicito por tu blog es muy facil entender tus comentarios a todas las preguntas que te hacemos…
    La mia es la siguiente.. Yo vendi un terreno en el cual se constituyo un fideicomiso, todo esta en condiciones legales segun me explico mi abogado.
    Por la venta del terreno me pagaron con un monto en dolares y el resto del dinero adeudado quedo dentro del fideicomiso y esta fijado en el contrato que al termino del mismo me daran dos departamentos para saldar la la deuda que tienen conmigo por la compra del lote.
    Mi pregunta es, si yo quiero vender un depto en un tiempo antes de que este terminado el edificio que gastos tendria que pagar? ya que mi intencion es vender uno a mitad de la construccion.
    Te pregunto esto porque no me ha quedado resto economico para pagar ningun gasto.
    Si en el caso de que el fiduciario estuviese interesado en comprarme la unidad y de haber algun gasto podria descontarlo del valor o precio que me tendria que abonar por venderle el departamento? Suelen hacerce ese tipo de arreglos como seria en mi caso?
    Te mando un saludo y gracias por tomarte la molestia en contestarnos. Nora

    • clbendeck
      04/26/2013 en 11:00 PM | #62

      Hola Nora, claro que podes, los gastos serian los mismos que si se lo vendieras a cualquier otra persona/empresa. Podes descontarlo del precio si lo negocias antes. Te recomiendo obtengas tasaciones del boleto (supongo que la unidad no esta terminada) con diferentes inmobiliarias para que tengas una mejor idea de donde estas parada. Cuando tengas eso en claro podes ir a ver al Fiduciario con una idea mas concreta de lo que pedis. Fijate en tu distrito cuales son los costos de transferencia de boleto, impuestos, certificaciones de titulo, etc.
      un abrazo y suerte

  32. Alejandro
    05/02/2013 en 4:43 PM | #63

    Carina muchas gracias por las respuestas a todas las preguntas que te hacemos. Saludos!

  33. Cesar Chereminiano
    05/02/2013 en 10:52 PM | #64

    Hola Carina. antes que nada felicitarte y agradecerte por la atencion que pones para con todos nosotros tanto en leernos como en explicarnos.
    MI consulta es sobre como es la formula para calcular la actualizacion de una deuda en cuotas teniendo en cuenta la variacion de precios segun la Camara Arg. de la Construccion.
    Por lo que he ido leyendo se aplica la variacion mensual, la deuda inicial, los montos que se van pagando mensualmente, pero no logro descifrar bien como es la formula.
    Desde ya muchas gracias

    • clbendeck
      05/02/2013 en 11:13 PM | #65

      Hola Cesar!, gracias a vos por leer el blog. La verdad es que he tratado de desligarme, ya que me dedico a inversiones inmobiliarias en Brasil principalmente, pero cada vez que recibo un comentario sobre fideicomisos, no puedo resistir y trato de esclarecer, aunque hay casos que me exceden y como siempre digo, consulta con un abogado, porque hay mucho desarrollador sin etica suelto por ahi, y muchas inmobiliarias que no tienen ni la mas minima idea de lo que estan vendiendo!.
      basicamente hay dos indices que se usan para ajustar uno es el CAC y el otro es el indice que publica Clarin. Este ultimo refleja mejor la realidad, ya que usa estimativas de inflacion de fuentes privadas.

      como se aplica la formula depende del contrato que hayas firmado. Normalmente se toma la deuda original , se le netea (substrae las cuotas que pagaste) y se ajusta la siguiente cuota por el indice (sea mensual, bimestral, etc), eso depende del arreglo de pago que hayas aceptado. Los fideicomisos al costo son un mal negocio en general, esto lo vengo diciendo hace anios, ya que en un contexto inflacionario y con precios en dolares, es bastante dificil que el consumidor salga ganando.
      Exigi que te muestren el calculo, y el indice que usaron. Es facil chequear si lo hicieron bien , ya que podes encontrar los indices en internet. Otra cosa, fijate con que base empezaron a calcular. Muchas veces se firma algo, en Enero, y uno piensa que empiezan a ajustar a partir de ahi, pero no!, la letra chica a veces dice ajustable a base Junio (o cualquier otro periodo que se le ocurra al Fiduciario) . O sea que te hacen pagar por inflacion acumulada…

      Otro tema, fijate que si es CAC que sea CAC en serio, no indice CAC de mano de obra, por ejemplo, ya que los costos laborales suelen tener un mayor aumento por periodo que los de insumos.
      Espero poder haber esclarecido un poco mas este tema.
      un saludo

  34. Daniel
    06/25/2013 en 11:05 PM | #66

    Gracias Carina por tu calidad de gente, sos muy amable e inteligente, un privilegio para nosotros los internautas que una profesional de tu calibre tome de su tiempo tan valioso de por cierto, para responder cada pregunta con tanta seriedad, profesionalismo y educación. Dios te bendiga y el éxito, la prosperidad, la paz y el don para disfrutar de ellas te persiga toda tu vida. Cordialmente.
    Daniel
    Pd. Para los que no saben estos son algunos de los datos del curriculum de la Lic. Carolina Bendeck: Licenciada en Administración de empresas y Licenciada en Finanzas egresada de la Universidad de Miami, Florida. Tiene un máster en Finanzas y otro en Negocios internacionales, ambos de la Universidad de Miami, Florida. “impresionante” A continuación les dejo la fuente http://www.brediciones.com/autor.php?codigo=6

    • clbendeck
      06/25/2013 en 11:12 PM | #67

      Pero gracias!, que lindo mensaje, veo que de algo sirve escribir!. Si bien tengo el blog bastante olvidado, dado que estoy viviendo afuera, es muy reconfortante recibir comentarios de este tipo.
      Un afectuoso saludo y mis mejores deseos.
      Carina

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