Inicio > Argentina, Mercado Inmobiliario, Real Estate > Cap Rates en Argentina en un contexto de incertidumbre

Cap Rates en Argentina en un contexto de incertidumbre

Dada la actual coyuntura  y estado de incertidumbre mundial y local, es casi imposible determinar cuales son los rendimientos en inversiones inmobiliarias que tendremos en el futuro.  No hace mucho tiempo atrás, cualquier profesional con algún grado de entendimiento de las finanzas y su lingo, tenía una aproximación bastante buena de los cap rates (por favor no confundir con discount rates!) para cada clase de activo inmobiliario.

Hoy en día, el que asegure que sabe  exactamente cual es el benchmark para un going in o going out cap rate para un edificio de oficinas clase A, por ejemplo, claramente está adivinando, por más que lo trate de substanciar con algún que otro tipo de argumento semi-estadístico.

Yo en lo personal creo, que si hasta el càlculo de los rendimientos de los bonos del tesoro deja sus dudas, cómo podemos determinar cúal va a ser el cap rate?.  Mis dudas se basan en los siguientes factores:

  • El activo que estoy analizando, cùanto va a valer en futuro cercano , nadie los sabe, ya que la mitad del mercado está esperando una fuerte corrección en los activos inmobiliarios, y la segunda mitad piensan que se van a mantener estables
  • En términos de propiedades que generen renta, cómo se comportaran los precios de alquileres?
  • Si hay inflación y más devaluación del peso, cómo afectará esto los precios de alquiler?
  • Si no hay cambio de precios, valores, ingresos, etc, pero la demanda continúa mermando, el mercado va a encontrar un punto de equilibrio?
  • Hoy , se puede determinar cual será ese punto?
  • Va a ser razonable seguir haciendo cálculos con cap rates del año pasado? sino con que mecanismo las proyectamos?
  • Con los going out cap rates, como se están proyectando para inversiones de las cuales se pretenden salir en 5 ó 10 años?
  • Si bien los instrumentos financieros son volátiles y ciertamente más riesgosos que los ladrillos, logicamente, estan rindiendo a niveles considerablemente más altos que cualquier otra inversión inmobiliaria de renta. Què cap rate entonces pretende un inversor sofisticado cuando se trata de productos inmobiliarios en Argentina?
  • Existe alguna inversión inmobiliaria que le genere por encima de un 20% p.a.? sino, cúal es el incentivo? apreciación de capital o miedo a continuar dentro del sistema financiero?

Estas son solamente algunas dudas que me surgen, y realmente no tengo ninguna respuesta. Sería interesante escuchar las opiniones de los operadores e inversores del mercado sobre esta problemática, y los invito a que hagan comentarios sobre este artículo.

  1. Real Estate Broker
    06/15/2009 en 12:50 AM

    Gracias por poner estas ideas juntas, ya que no hay tantos lugares donde conversar nuestra problematica.

    Me gustaria compartir mi punto de vista de los precios respecto de la inflacion, pero principalmente considerando el nivel de actividad economica actual, donde veo un escenario de tasas de interes internacionales en alza y tasas de descuento mayores para los bienes en la Argentina.
    Si bien la inflacion afecta el valor de los alquileres provocando una disminucion en la renta real de los activos, creo que sumado al significativo y acelerado descenso del nivel de actividad economica observado en nuestro pais, asfixiara a los locatarios…..Dicho de otra manera, mas alla de mecanismos y artilugios contractuales para trasladar el ajuste inflacionario al locatario, esto provocara en el corto plazo, un impacto negativo del flujo de fondos al locador y por ende un baja en el valor de los bienes raices.
    Basicamente, creo que el mercado a nivel individual a traves de la oferta y la demanda, actuara como parametro para poder fijar los precios de los alquileres (rentas de los activos), esto es lo que ocurrio en varias oportunidades en nuestro pais.
    Personalmente creo que ocurrira un ajuste de precios de los bienes inmuebles que comenzara en el corto plazo, considerando que por el momento el mercado esta muy quieto y la situacion economica empeorando a paso redoblado.

  2. 10/05/2012 en 2:22 PM

    Oh my goodness! Awesome article dude! Many thanks, However I am having troubles with your RSS.

    I don’t know why I cannot subscribe to it. Is there anybody having the same RSS issues? Anyone who knows the answer can you kindly respond? Thanx!!

    • clbendeck
      10/05/2012 en 4:42 PM

      Hi!, happy to see it was useful, but keep in mind that it was written ages ago, and now the situation in Argentina is quite worse. There is basically a freeze on property transactions, given the fact that the government has made it illegal to operate with USD, so there are no real prices neither for purchases nor for rental of properties. No one is selling nor buying, therefore, it is quite difficult to even begin to think about returns nowadays.
      Regarding the rss feed, sorry, I have no idea what is going on!
      cheers and thanks for reading my blog,
      Carina

  1. No trackbacks yet.

Deja un comentario

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: