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Se viene el Distressed Real Estate en Argentina?

Qué es el Distressed Real Estate?, su traducción literal es Bienes Raíces en estado de stress…. suena familiar?  Mientras que en todos los países desarrollados se admite la baja en el valor de todo tipo de propiedad inmobiliaria, desde lujosos departamentos en N.Y. hasta humildes condos en la zona del Midwest, aquí parece ser que ni los referentes de la industria ni los propietarios se han enterado del tema.

Si bien los “fundamentals” del sector en nuestro país son bastante diferentes de aquellos en U.S.A  o Europa, la realidad es que hoy se pueden observar mermas importantes en los valores de ciertos tipos de activos. Dado el poco apalancamiento (endeudamiento) que existe aquí, es casi imposible que los valores caigan tanto.

No obstante, ciertos fondos y jugadores fuertes del mercado local e internacional, ya están hablando hace un tiempo, sobre la inversión en activos en estado de stress en la Argentina.  Cúal sería la definición de este  tipo de activo? Porqué los fondos especializados buscarían este tipo de oportunidades?.

Aquí van algunos datos:

  • Incluye todo tipo de activo inmobiliario: fábricas, campos, departamentos, prèstamos de alto riesgo crediticio, oficinas, hoteles, etc.
  • Motivos para llegar a ser un distressed asset: mal manejo del activo por parte del propietario, contratos de locación o usufructo mal estructurados, falta de cobertura ante cambios del mercado (moneda, valores, clàusulas de cancelación, etc.).  Proyecto equivocado, lugar equivocado, sub-utilización del activo, explotación pobre o mal manejada, factores exógenos como cambios en las leyes (campos de soja), cambios en la demanda del producto (baja en ocupación hotelera).   Además, existen los activos que si bien no tienen ningún problema intrìnsico, esos activos se encuentran dentro del patrimonio de alguna persona o empresa con problemas financieros, y probablemente liquiden el activo en el mercado a un precio vil.   Otro motivo, que aquí no es tan común, es cuando el préstamo con el que se adquirió el activo o parte del mismo no puede ser repagado.  En este caso, llegada cierta instancia, el acreedor puede vender el activo o el préstamo a precios descontados.

Ahora, veamos porqué puede ser una buena idea comprar este tipo de activos para un inversor sofisticado, ya que para el inversor inexperto, creo que es una adquisición que requiere consideraciones serias, que el común denominador de la gente no contempla. 

Motivos:

  • Especulación pura
  • Activo encaja con estratégia de compras del inversor en el mediano y largo plazo
  • Posibilidad de reconvertir y reposicionar activo en el mercado
  • Expectativa de ganancia futura después del trabajo de turn-around del activo
  • Oportunidad única

Como conclusión, quisiera explicarles que existen fondos especializados en este tipo de activos que operan tanto como Hedge Funds como así también como Fondos de Inversión Común, con diferentes tipos de carteras y objetivos de inversión, ubicación geográfica y clase de activo.

Quizá sería interesante empezar a pensar que aquí se podría armar algo parecido…. si solamente alguien admitiera que va a existir una correción seria en este mercado y  dejara de sostener artificialmente los precios de estos activos, podríamos encontrarle alguna veta redituable a la recesión del mercado inmobiliario.

  1. 06/15/2009 en 3:46 AM

    Como siempre interesantes y profesionales los articulos del blog de Carina, en este caso una vision positiva de una potencial crisis. Comparto el concepto las crsis son siempre un oportunidad.

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